filling out forms to make an offer on a house….
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実際に不動産を購入しようと決めた場合は、Offer Sheet というものに自分の希望する金額や条件を書き、売り側に提示(Offer) する。 売り側はそれに満足すれば Accept して売買の仮契約のような状態になる。
売りに出される物件にはとりあえず値段が付いているが、これは Asking Price と言い、売り側がいくらで売りたいと思っているがどうでしょうかとaskしている金額。
買う側はその金額がもとに、例えばもう長い間売れずに残っているため少し安くても Accept してもらえそうだと思えば Asking Price より安い値段で Offer ができる。
逆に、人気のある物件の場合はいくつかの Offer が入ることがある。 この状態を Multiple Offer と言い、こうなると Asking Price より高い値段を書かないと多くの場合 Accept されない。
多くの場合と書いたのは、不動産の場合はオークションと違って一番高い値段で Offer したものが Accept されるとは一概に言えないらしい。
売り側は途中で、やっぱりローンが下りませんでしたと売買をキャンセルされるリスクを避けるため、少しぐらいの差であれば頭金を多く払ってくれる Offer を優先したり (Pre-approval が取れてないなんて問題外)、最終的に売買が完了するまでの期間など、買い手が提示してくる条件が売り側に都合のいい Offer を優先したりする。
ここで、Offer 時に書かれるいくつかの条件について説明しておこうと思う。
一番重要なのは Contingency Period (仮契約期間) というもの。 Offer が Accept されてから何日間かを仮契約期間とし、その間にローンの申請をしたり、Open House では確認できない物件の状態をプロの人に調査してもらったりし、本当に買えるのか、買ってもいいかを確認するために用意される。
この期間中に問題が見つかった場合はペナルティなしで契約をキャンセルできるため、売り側はできるだけ短くしたいし、買う側はできるだけ長くしたい。(それ以降は買う側がキャンセルした場合取引金額の 3% のペナルティがかかる。売り側がキャンセルしたい場合は特に決まってなくて要相談になるらしい。) 通常は1週間〜10日ぐらいが多いようだ。
次は、Closing Date と呼ばれる売買完了日。 頭金の工面や手続き書類の準備にかかる時間のために用意され、この日をもって物件の権利が移動することになる。 この日は一概に短いほどいいというわけでもなく、例えば売り側は平行して新しい家を買おうとしている場合、その新しい家の Closing Date と同じぐらいの方が喜ばれたりする。
あとは、As Is と呼ばれる条項。As Is の場合は現状引き渡しで、そうでない場合は 売り側が開示してなかった大きな問題が見つかった場合は売り側に修理を依頼することができる。売り側としてはそうしたリスクを避けるためにも As Is でできるだけ売りたいと思っている。
とまぁいろいろあるのだけど、この段階になると売り側と買う側の Realtor (リアルター)は頻繁に話しあっているため、大筋では条件などがわかっていることが多い。例えば、As Is を希望しているとか、他にも興味を持っている人がいるらしい、おそらくMultiple Offerになるといった情報はあらかじめ分かった上で自分たちの Offer を書くことができる。
また、買う側が出した Offer に対し、売り側はもう少し値段を上げて欲しいとか条件は変えて欲しいという場合、Counter Offer という逆 Offer を投げてくる。 その場合、買う側は Offer の一部を書き直し再度 Offer を出す。場合によっては Counter Offer 1, Counter Offer 2 という形で何度も Offer が往復することもあるので、一度の Offer で決める感じじゃなく、何回かやりとりして双方の落しどころを探していくという感じに近い。
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