True North Mortgage store front
Originally uploaded by k-ideas
Offer が Accept された後、できるだけ早く手がけなければいけないのが住宅ローン (Mortgage) の決定。 大抵のことは Pre-Approval のときに決めているんだけど、まだ触れていなかったので Mortgage のことをちょっと紹介。
アメリカの Mortgage は大きく分けて2種類がある。
- Fixed Rate Mortgage
- Adjustable Rate Mortgage (ARM)
Fixed Rate Mortgage というのは、固定金利で一定期間の間の金利が固定されるローン。多くは30年ローンで、15年という期間のローンもある。
Adjustable Rate Mortgage というのは最初の数年の金利は固定だが、その後は市場の金利などに応じて毎年金利が変わるというローン。 固定金利の期間は3年や5年や10年といったものがあり、固定金利の期間が短いほど金利は安くなる。
どちらも、金利(Interest)と元本(Principal) 両方を払うのが普通だが、ARM のローンにはたまに Interest のみしか払わないものや、さすがに最近はないと思うが、バブル期には Interest の一部しか払わない(つまり毎月負債が増えていく)なんてローンもあった。
こういったローンは、不動産が将来上がることを前提に考えられていて、オレからするとリスクが高いと思うのだが、アメリカの人は結構こういったローンを選ぶようだ。
彼らのロジックは、お金を貸してくれるのなら借りられるだけ借りて、値段の高い物件を買い、月々の支払いを抑えるのに都合のいいローンを選択。 あとで物件の値段が上がればレバレッジが効いて借金も返せる上に儲かってウハウハ、というもの。 物件の値段が下がると借金もより増えるというリスクはあまり考えない。
とくに数年前は業界全体がこんな感じで、不動産買えるのに買わないとは何てアホかと、お金貸してくれると言ってるのに借りないとは何てバカかと言わんばかりの感じだった。
オレにはこの能天気というかイケイケな考えになかなかついていけずアメリカ人相手に不動産やお金の話をするのは何かイヤと思うようになってしまった。 Realtor や Mortgage Broker に日本人の人を選んだのはこういう理由もあった。
さて、ローンの種類が決まったら申請を行うのだが、申請には Pre-Approval で提出した書類に加え、Appraisal というものが必要になる。 これは、買おうとしている物件の査定で、ローンを発行する銀行、会社が(調査機関に依頼して)独自に調査をする。 Appraisal の結果はローンが下りるか、もしくは頭金をもっと払うことになるかといったことに大きく影響するため、これがはっきりすることを Contingency Period に組みこむことも多い。
最後に、Interest Rate (利率) のロックをすればローンの申請が完了する。 アメリカの Mortgage の Interest Rate は1日に何度も見直されるので、あるタイミングでロックをし、そのレートで申請をするというわけ。 ウチも1週間ほどこの数字とにらめっこし、ロックをしたんだけど、その間は急に上がったりしないかヒヤヒヤだった。
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